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房地产企业工程管理出现的问题及破解措施

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最后登录
2020-1-15
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2018-12-17
sdscjl 发表于 2020-1-15 15:42:14
山东尚诚工程监理咨询有限公司是一家专注服务品质的监理公司。目前具有房建,市政,人防资质,可承担相应类别建筑工程的建设监理、项目管理、工程技术咨询等业务


房地产企业工程管理出现的问题

1、项目工程质量管理问题
(1)安全性质量问题
桩基工程质量问题;钢筋、混凝土工程质量问题;外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题;基坑、边坡支护工程质量问题;栏杆、护栏、人车行通道质量问题
(2)功能性质量问题
铝合金门窗渗漏工程问题;外墙渗漏工程质量问题;屋面渗漏工程质量问题;卫生间渗漏工程质量问题
(3)观感性质量问题
内墙空鼓、开裂工程质量问题;内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等;门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题;外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题
2、项目工程进度管理问题
目标计划与实施计划脱节;工程总控计划管理问题;工程保障计划脱节问题;工程施工计划组织问题
3、项目工程成本管理问题
目标成本体系缺陷问题;设计变更责任成本问题;施工措施成本管理问题;工程动态成本协调问题
4、工程合约规划管理问题
合约管理体系缺陷问题;合约规划风险控制问题;合约范围深度要求问题;合约标准明确问题
5、项目业务运营流程问题
目标管理与业务流程管理脱节;业务流程管理体系不健全;业务流程衔接标准缺失;业务流程管理不完善

工程质量管理的破解之道
1、对设计质量缺乏有效的控制
业务流程管理不完善从源头抓起,优秀的设计是工程质量的保证;明确设计审查要点,控制关键易错环节;优化施工图设计审查程序,进行设计审查分工;过程控制,通过扩初方案审查控制设计质量
事前控制:针对设计院的大部分设计人员对房地产企业关注的防渗漏、防开裂设计的防控重点、难点等重视不足的现状。借鉴《消防设计专篇》、《节能设计专篇》的管理,提出专篇设计要求
事中控制:加强设计过程的管理,通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点,避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计
事后控制:了解设计规范、了解企业客户标准;了解设计规范、了解企业设计标准,了解设计审查要点。重点审查:设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性
2、对关键工序,关键部位(细节)缺乏质量管理手段。质量检验管理要求和质量检验标准不清晰
制定企业《工序检验要求》设定关键的质量控制点、停止点,实行过程管理明确工程质量三级质保体系的管理要求
3、缺乏前置技术管理要求,缺乏对监理单位质保体系和施工企业质保体系的管理
合约招标文件标准化;强调技术方案先行;强调动态质量管理跟踪;强调施工样板引路
4、缺乏全过程的质量保证管理体系,工程质量管理缺乏预控
明确不同阶段工程管理的任务;实行工程管理全过程质量控制评价
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5、房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段
事前控制:
1)针对监理人员配备数量无法满足甲方工程管理需要的问题。提前约定监理检验批标准,按标准配备监理人员根据工程不均衡建设的特点,实行监理工程期间分批次进、退场制度明确监理检验方式及检验要求,对位记录管理
2)针对监理人员专业能力不足 责任心不强,现场监理不认真的问题。招标前应对总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试,甲方实行资格认定改变传统监理招标竞价模式,由传统的统一报价改为:成本+利润+浮动酬金浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金
事中控制:
1)加强对监理体系的管理,甲方重点工序抽检比例不低于30%
甲方参与约定质量见证点的检验批验收,验收比例不低于监理实测检验的30%;定期组织工地互查(月度)和不定期检查(集团或企业工程管理的飞抽检)
2)保留甲方主动调控手段合约中约定甲方有权更换不合格监理人员合约中约定当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时,甲方有权代聘监理人员,其费用为总监代表既定月薪+30%甲方管理费

质量控制具体措施
1、对工程构配件材料的质量控制
(1)优选采购人员,提高他们的政治素质和质量鉴定水平。
(2)掌握信息,优选送货厂家。
2、推行科技进步,提高质量控制水平
施工质量控制,与技术因素息息相关。为了工程质量,应重视新技术、新工艺的先进性、适用性。在施工的全过程,要建立符合技术要求的工艺流程、质量标准、操作规程、建立严格的考核制度,不断地改进和提高施工技术和工艺水平,确保工程质量。管理因素在质量控制中举足轻重。工程项目应建立严密的质量保证体系和质量责任制,明确各自责任。施工过程的各个环节要严格控制,各分部、分项工程均要全面实施到位管理。
3、对人、机、料、法、环控制
(1)人的管理
人作为管理的对象,是要避免产生失误;作为控制的动力,是要充分调动人的积极性,发挥人的主导作用。应根据醒目特点,从确保质量出发,在人的技术水平、人的生理缺陷、人的心理行为、人的错误行为等方面控制人的使用;更为重要的是提高人的质量意识,形成人人重视质量的项目环境。
(2)材料的管理
材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等。对材料的管理主要通过严格检查验收,正确合理的使用,进行各种存储管理。杜绝使用不合格材料等环节。
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(3)设备管理设备
包括项目使用的机械设备、工具等。对设备的管理,应根据项目的不同特点,合理选择、正确使用、管理和保养。
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(4)方法管理
对方法的管理,主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现。
1)根据进度计划,制定年度计划和具体的月、周计划,强化对质量控制点以及质量重点管理要素的审核与管理

2)现场施工质量检验纪录,监督检查,材料质量检验,隐蔽工程、单位工程、单项工程质量验收,报表和报告等

3)质量计划完成情况的综合分析与评价,分析质量对成本和进度的影响
(5)环境管理
影响项目质量的环境因素较多,有项目技术环境,如地质、水文、气象等;项目管理环境,如劳动组合、作业场所等。根据项目的特点和具体条件,应采取有效措施对影响项目质量的环境因素进行管理。




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