【前瞻产业研究院】如何做好产业规划项目实地调研？

奥地利著名经济学家米瑟斯曾经概括：市场经济体制中，真正的老板是消费者。他们通过购买或者拒绝购买，决定着谁应当拥有资本和管理工厂;他们决定着应当生产什么、生产多少以及产品的质量。他们的态度决定着企业家的盈亏。

产业发展也处于市场体制中，而对产业载体开发主体来说，消费者就是企业。因此产业规划项目实地调研显得尤为重要，即是了解企业是谁、在哪里、有多少以及他们的“偏好”。

本文以衢州高铁新城某地块产业专项规划(以下简称“案例”)为例，对如何做好产业规划项目实地调研进行探讨。认为，对产业规划项目实地调研可从调研前准备，实际调研两步着手。调研方式采取线上+线下结合的形式，即线上大数据等资料收集，线下实地走访、不断验证修正。

一、调研前准备

第一步，准备调研方案。通过线上途径梳理项目地宏观背景及交通区位，目的是描画出项目从宏观到微观的产业发展进程、产业结构、产业集聚地的大轮廓，并加强对下一步调研工作的针对性。本次案例位于衢州市高铁新城，通过线上资料了解到，衢州市主城区现聚焦“三大城”发展，即智慧新城、智造新城、空港新城，其中智慧新城分为一期和二期，案例位于智慧新城二期(也称高铁新城)。衢州市现有产业中主导产业集聚在智造新城，智慧新城将规划成以“数字经济”产业为主导的城市“产业大脑”，智慧新城一期在此已有相当体量的沉淀，高铁新城正在开发建设中。因此，在制定调研方案时确定了主要调研对象，即为智造新城产业集聚区、智慧新城产业集聚区和项目周边产业地块。

二、实地调研

第二步，开展实地调研。在这分为三点，第一是对整体区域产业进行研判，第二是对目标区域(竞争区域)产业发展与本区域进行对比分析，第三是项目地周边(案例选取5KM范围内)的产业深度调研。

1、区域整体研判

对整体区域内的办公及配套进行梳理(图1)，对从事各行各业人口分布进行统计，是在回答“消费者”是谁、有多少的问题，即是对衢州主城区产业规模、产业集聚程度、产业配套现状进行粗略研判。

图1 衢州市主城区办公及配套现状

图2 衢州市就业人口分布

2、目标区域对比

目标区域，在本案例中确定为柯城区及智造新城。案例中对柯城区的产业结构、企业规模进行调研梳理，目的在于对一定区域内市场的总量的摸底，因为市场总量即为项目供应量，一定程度上决定了项目建设体量是否有足够市场资源。

图3 柯城区产业机构及企业规模分布

对智造新城进行调研时，将智慧新城与智造新城在重点产业、重点项目、入驻企业、现状情况等方面进行对比分析。目的在于探讨智慧新城的产业是否有机会为智造新城进行服务配套，将“两智”联合起来形成区域内循环，共同辐射带动衢州区域产业发展。

图4 智慧新城与制造新城产业结构对比分析

3、项目地周边深度调研

深度调研需要在多维度上进行考量，到这一步则是在回答，案例主要从交通区位、产业结构、产业发展关联、产品业态划分及具体参数、产品出租情况、用户需求现状等进行说明。

案例深度调研范围为项目地5KM内，基本囊括智慧新城辖区范围。据调研，高铁新城大部分地块还在规划建设中，因此产业调研主要集中在智慧新城一期。一期产业集聚区已形成，从交通区位、产业结构、发展机遇对一期集聚区与项目地产业发展进行关联分析，得出结论：项目地距智慧新城一期产业集聚区最短距离3KM，在对接一期已形成的数字产业、科技创新、金融服务及高端服务等产业资源有天然优势，同时也是未来一期产业集聚区打开外部市场的门户枢纽。

图5 智慧新城一期与二期产业关联分析

进一步聚焦项目地，结合高铁新城对项目及邻近地块的产业定位，及邻近地块的产业规划、发展现状，看是否能为本项目提供发展机遇。经调研发现，项目地南侧地块被规划为科创金融小镇，小镇内在建鹿鸣社区为重点项目，而其所规划办公配套尚不足以满足未来科创金融小镇产业发展需求，这为本项目提供了产业发展机遇及优质资源基础。

图6 项目地与邻近地块产业关联分析

若将调研对象的颗粒度缩小，则细化到产业的产品设计阶段，这一步是对企业“偏好”的调研，即各类企业选择入驻场地时到底关注哪些方面?在案例中，选取5KM范围内的写字楼产品，对周边交通、建筑参数(包括建筑面积、标准层面积、单元面积段、净层高、公摊率)、出租情况(租金水平、物业费、出租率)、企业类型及规模(包括企业类型及占比、整层租用企业、半层租用企业、中型企业、小微企业)展开调研。通过调研得出目前衢州写字楼租户行业分布主要集中金融行业、咨询服务、科技研发等，此类行业是租赁主力军。调研写字楼以平层为主，单层面积集中在1000平米左右，层高2-3米，产品力不足。可以通过独栋，打造层高4米以上，首层5米以上领衔市场所有产品的独栋园区，城市内已经汇聚了一批整层承租，能够承租面积达1000平米或以上的实力企业，未来对独栋产品可以重点突破此类企业，这为案例的产品设计提供了一定参考。

图7 衢州颐高广场实地调研情况

图8 衢州衢时代创新大厦实地调研情况

产业规划项目实地调研是一个具有系统性、针对性的工作，本文只展示了部分调研内容，且每个项目都具特殊性，不一而足。而重要的是掌握调研方法，明确调研目的，才能给项目的产业规划提供方向，为产品设计提供支撑。