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383014108 发表于 2022-3-26 13:15:17
写字楼购置 购买写字楼的技巧
任何投资品的价值，其中一个重要法则就是其稀缺价值的程度与品位如何?越稀缺其价值越高，而且不怕竞争，市场抗跌能力越强。
那么，什么样的写字楼具备稀缺价值呢?
一是看地段
也就是位置，重要的是地为，也就是社会属性，每个城市都有不同的功能分区的地段位置，同时在每个人的心目中又有心理及情感地位。在一个城市最好的位置应该是首先是政经区、商务区、商业区、生活区等，而政经区在每个城市是最尊贵的 地段的第二个标准是交通。交通是不能长时间堵车的，一定要畅通。美盛中心位于两条主干道金水大道、农业南路交汇处的西南角，堵车机会较少，公交站充足，离高铁站不远，有地铁口的写字楼其价值是不一样的，从上海、广州、北京等地的经验看，地铁开通后，地铁口的写字楼租金立即上涨30%以上，因为地铁对于企业办公是特别重要的。
地段的第三个条件是配套。写字楼的地段配套指周边的商业、酒店、银行，应该是高端的商务配套，不一定很热闹，绝对不是繁华的商业区或闹市区，作为顶级写字楼的选址不是繁华的交通枢纽或传统的商业区，而是代表地位配套的第一区位。
二是看写字楼产品及定位
写字楼的品种很多，并不是号称是“甲级”、“5A”级的写字楼都是顶级写字楼，正如汽车一样，有些三流汽车也称之为豪华，其实客户是不买账的，写字楼也是一个道理。
首先看写字楼的定位，定位主要从未来使用上是如何定位的，包括客户定位、层次定位、品种定位及市场地位定位等，而写字楼从上至下可分为顶级、甲级、乙级、丙级、SOHO级等，不同的写字楼的定位是不一样的。
其次，看写字楼本身的产品体系，整个产品体系包括主体产品、附属产品、配套产品三大类，而且每大类包括规格、技术、设备、质量、品位等方面。
主体产品，是指写字楼里的客户直接办公的空间建筑等，包括以下方面：
1、办公空间
2、垂直交通空间及设备
3、大门及大堂
4、卫生间
5、动线规划及布局
6、楼体形象、造型、风格及体量
这中间涉及层高、柱距及规格、结构方式、窗户、装修方式、空调设备、消防、网络智能化、节能技术与绿色环保、视野景观的利用、楼体造型、
高度、体量等，是否具有形象性、标识性、易找性等。
主体产品又可分为实体产品与形象产品，实体产品就是能直接使用的部分。形象产品是一种符号，包括楼体风格、大堂装修、候梯间、电梯品牌、卫生间水平等代表身份地位及享受的产品，这种形象产品越来越重要，是代表一种办公的心理感受，这种形象是一种舒适感及优越感，是一个人出入地方成功的标志。
附属产品：附属产品是为了正常使写字楼能够正常运营的必需的产品，有以下方面：
1、停车产品(即停车数量及方式)
2、垃圾处理
3、空调及消防
4、文化艺术
5、智能化、网络技术产品(类似5A)
6、物业管理用房
7、供水及水质
以上这些作为一个顶级写字楼是必备而且要追求高品质，是必须要有的。
配套产品：
配套产品主要是指围绕写字楼运营而需要的配套，使写字楼办公更快捷、
更效率、更形象，需要以下方面：
1、银行
2、五星级酒店
3、会议中心
4、花园
5、高端购物
6、餐饮
7、咖啡馆、茶馆
8、健身
9、其他
这些配套不要与写字楼在同一幢楼上，否则就会感到比较乱;如果在同一个楼上，那么要走不同的大门，拥有不同的大堂;有些配套也可以在这边，这样只要能满足需要即可以。
尤其是配套要与写字楼大楼的纯度与纯净分开，不能是乱七八糟的东西都放进来，一定要讲究档次与地位，定出主题形象，要有商务主题地位。
作为写字楼一个根本要解决目前困扰，写字楼的“停车难、乘梯难、吃饭难”的三大问题，所以在郑州只有美盛中心满足三大条件，总结一句话：中原之心的稀世珍宝，因为其是在省会郑州的中央政经区的核心之位，可用几个字概括“金水区、省府前、喜来登、地铁口”，这几个字也就代表了作为顶级写字楼的稀缺性。
三是看管理服务
写字楼建得再好，如果没有一流的物业管理服务是不行，一定要选择世界的三大行仲量联行、世邦魏理士、第一太平戴维斯等写字楼的顶级管家提供全方位的管理服务，只有这样，才能保证写字楼投资的收益。
1、设备设施管理维护好
2、写字楼形象好，每年都能升值
3、租户都是高端客户，租金有保证
另外，写字楼一定要通过LEED认证，只有这样才保证世界500强的企业入驻。
以上三大条件就是稀缺特质的表现，一定要将位置、产品及定位、管理服务进行综合统
一，并要有形象、效率、价值，这也是我总结出的购买写字楼的三四法则。
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