洞察：“拆迁潮”又来了新规下，2022年起类房子将纳入“拆迁单”

baidushoulu · 发表于 2024-4-16 03:03:21

很少有人说在拆迁过程中“吃亏”的，个别人之所以不愿意拆迁，关键的原因还是双方的补偿标准未达成一致，所以，拆迁，一直是“暴富”的代词，不过是赚多赚少的问题。鉴于此，很多人做梦都想“被拆迁”。通过一点一滴的努力，让违法强拆房屋赔偿标准的市场占有率越来越高，得到的投资回报率也稳步攀升。https://www.zaimingchaiqian.com/news/21950

不过，长期大规模地拆迁不仅助力房价速上涨，不利于楼市稳定，同时还浪费大量资源，也对城市面貌保护不利。早已看到这一问题，继住建部2022年宣布告别大拆大建以后，2022年发布“全面推进老旧小区改造计划”，有意通过“旧改”替代“棚改”。按照官方说法是，推进城市更新方式和开发建设方式的转型。

根据比较新规划，未来5年，要对2000年前建造的老旧小区进行改造升级，根据官方的数据显示，全国有近20万个老旧小区纳入改造之列，平均每年纳入改造计划的就达4万个左右，几乎涉及到省市县等各等级城市。从已改造的情况看，基本按照现代小区的模式做到应改尽改，特别是居民急需增加停车位、加装电梯等项目的推进，确对老小区的居住环境带来了显著变化。

值得一提的是，虽然老旧小区改造正在全力推进，但从住建部发出的比较新信号看，并不意味着拆迁就此终止。在住建部今年发布的《关于在施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》新规中明确，原则上城市更新片区或项目内拆除面积不大于现状总建筑面积的20%。什么意思呢比如说，假如你所在片区的建筑面积总共为100万平米，那么比较多就可以拆除20万平米。虽然不及过去的力度大，但还是能确保一部分急需拆迁的房子得到拆迁。

其，这应该是比较符合现的。如，细心的朋友应该注意到“旧改”设置了一个前提，那就是改造对象属于“符合改造条件”的老小区，言外之意是，有些小区的有些项目不符合改造条件，比如你说要装电梯吧，但小区同意户数不达标，人数即便达标了，但楼栋的安全性又达不到。还有小区别说装电梯，即便加些停车位的位置都没，显然法满足家家户户都有车的停车需求。这些情况下，说到底，基本上没有改造价值，拆迁就比改造更符合际。因而，“拆迁潮”又来了新规下，2022年起，这类房子统统纳入拆迁单，一律按“新规”处置。

首类，地段越的低密度老旧房子。

在过去，拆迁的大部分是城中村，除了改善居民的居住条件原因外，还有一个重要的因素就是这些房子楼层低，有的甚至就是平房，但占地面积大，在经历这么多年的拆迁后，可拆的棚户区越来越少，那么这个时候，还有什么样的房子比较容易被纳入20%的拆迁范围内呢这个答案也是显而易见。

谁都知道，所谓拆迁，就是拆除和迁移重建，这是需要很大量资金的，仅靠来支持显然不太可能。所以，评估一个小区能否被拆迁，比较重要的一点就是要有拆迁价值，理想的情况是，拆迁后除了补偿原住居民外，比较好还能有一点结余，这样双赢的事谁都愿意干。这样下来，想要拆迁，需要达到3个条件：

一是地段好。这主要是指城市的核心地段，原因就在于核心地段的配套非常成熟，比如医疗、教育、就业等，这些质资源是法移动的，所以，周边的地皮是很有价值的。开发商在考虑拆迁的时候，比较看重就是房子下面的土地。此外，开发商在拆迁时还会考虑一个问题，房子建好了，一定要好卖，能卖出溢价，相比而言，核心质地段比较受他们青睐。

二是密度低。翻译成白话就是居住人口密度要少，比如6层小楼与20层高楼层占地面积一样大，前者居住户数20多户，后者能达到80户，从经济上算，赔偿前面的肯定划算多了，开发商不傻。

是房子要老要旧。其，拆迁就像排队买火车票一样，都有轻重缓急，对老弱群体会有特殊照顾，他们买票可以走绿色通道，居于先位置，房子拆迁也一样，特别是现在拆迁比例限定的情况下，那些老旧的房子疑比较会被先安排上。

第二类，有碍城市发展的各类房子。

不知道大家有没有发现一种现象，一些主城区由于发展得早，建筑空间已被塞满，论是住宅，还是商业等等。所以，后面的城市发展只能去发展新城区，越发展越远，位置越来越偏。那么，老城区是否就意味着被抛弃了呢自然不是。正如前面所言，一些质的配套法迁移，所以，老城区改造还需同步进行，让老城区焕发生机，相对更宜居。

所以，老城区也会迎来新的规划，有些处在发展规划之内的住房、商业、办公和企业都可能迎来搬迁。除此之外，随着经济发展和城市人口增多，需要的高铁、地铁、公路和市政公共配套会增加，那么，那些处在发展规划沿线的房子也会迎来拆迁。

需要说明的是，这些证照齐全的房子属于合法房产，当被动迁以后，往往能获得比普通拆迁更高的补偿，特别是那些公共配套设施建设工期安排紧，其域内待拆的房子，宁愿多给一些补偿确保按期搬迁也比耽误整个工程进度要强。

第类，多孔板建材等危房将会拆迁。

在十四五规划和2035年远景目标中提出，支持浙江高质量建设共同富裕示范区，因而，浙江在包括居住方面的改革和创新一直被作为行业研究的方向，在很多方面具有引领和示范作用，待试点经验成熟，对其他地方而言，推开不过是时间早晚的问题。

对于上很多人提到的那些危房、建造时代比较久远且多大居住价值的房子，到底该何去何从浙江在全省未来社区创建文件中明确提出了5种创建类型，其中提到3个条件的房子纳入全拆重建类：一是多孔板建材，二是2000年前建造，是存在较大安全隐患。对于这类住房，要做到一次性改到位。按照这个标准，如何理解呢

对照标准可知，多孔板建材，主要是指70年代-90年代期间建造的预制板、现浇板多孔建材房屋，对于杭州这样的城市，大概有数万套的存量，放眼到全国，这个时期建造的房子大都属于此类。这类房子既然满足多孔板建材标准，自然也满足20年房龄和较大安全隐患的标准，比如在唐山地震和汶川地震中，大量的多孔板砖混房屋由于抗震性差而倒塌。

随着城市化的发展，这些房屋占据着城市越的地段，但居住价值几乎丧失，即便用于出租，但隐患也一直存在，未来社区的创建疑为这类房子寻找到新的出路。其，这类房子是非常符合开发商口味的，楼层低，居住户数少，地段位置也不错，非常具有拆迁价值。相信随着试点经验的推广，其他省市也会跟上。

拆迁不能单纯看作是一项福利，更多是一种成本和收益权衡结果，按照这个思路去评估拆与不拆大概率更靠谱一些。

从以上信息可知，在新规下，未来虽然大规模的拆迁不会有了，但局部的拆迁仍然存在。在这有限的机会中，上述类房子比较易被纳入拆迁。对于购房者而言，如果没有好的买新房机会，看看老旧二手房其也不错，但需要遵循个原则：

一是买的房子应属于核心地段，周围有不可移动的质配套;二是属于重点发展规划的区域，对于这点，不妨看看当地的规划信息，特别是对应区域未来5年-10年规划，基本可以看出一个大方向，决定了改造和拆迁的机会。是开发商得有盈利空间，所购买的总楼层不宜过高，楼间距越大且楼层越低越好。

当然，笔者也一直强调，买老房子拆迁的风险不小，因为拆与不拆，具有很多不确定性，比如规划的不确定性，拆迁户本身的心理预期不一样也会影响拆迁。当然，如果我们以自住的目的去买房，那种心态自然又不同，花的代价不大，拆了更好，不拆能旧改也不错，终究是提升了我们的居住品质。

洞察：“拆迁潮”又来了新规下，2022年起类房子将纳入“拆迁单”

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