非商品房备案登记制度确立后 小产权房治理政策提速

小幸运

　　8月28日国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知里已经对小产权房的未来做了很清晰的认定。

　　第一：小产权房未来是一种集体租赁用房，而不是产权房，因此不需要不动产登记来进行认定房产关系，这是对小产权房的基本属性认定，是租房，而不是产权房。

　　第二：小产权房是合法的住房，而不是非法的住房。承认小产权房的合法住房属性，并按照“租售同权”的基本法理来认定，因此小产权房是具备合法资格的住房，并享受相关的公共服务，这是历史上首次对小产权房的合法化提出了正名。

　　因此，小产权房是一种合法化的租赁房，而不是合法化的产权房。国家对小产权房的认定在于其合法性，而不是在于其产权性。这两者又怎么解读呢？

　　小产权房的合法性：在于不能随意被拆除，承认其地址合法，可以按照相关政策享受相关的公共服务，这是合法化的关键。尤其是能够享受义务教育的权利，这符合“租售同权”的基本法理。

　　小产权房的非产权性：没有产权，意味着不能随意转让，转租，不能随意对房产进行流动转让，这个是不允许的。其实在大多数购买小产权房的时候，也只是签署了租赁合同，而没有购买合同。

　　这也就意味着小产权房本质上可以自住，但不具备投资功能，有点像共有产权房，因此如果是自住的话，可以适当考虑小产权房。但是并非所有的小产权房都值得购买，购买小产权房最好具备以下条件：

　　价格低，社区规模大，最好要有建筑工程规划许可证，证明该楼盘的合法性。

　　从未来展望看，没有产权的房子是一种趋势，自从去年年底中央提出的“房子是拿来住的，而不是拿来炒的”，全国就展开了一场“去产权化”的调控运动，尤其是在北京。租售同权、共有产权房、公租房等等，本质上都在去产权化，没有了产权，自然就失去了炒作的价值。

　　因此从某种理由上看，小产权房和共有产权房没有本质区别，都只是失去了大部分投资价值的自住房。但是小产权房的投资价值是被人为控制的，因为小产权房毕竟价格太低，一旦租售同权合法化后，价值空间仍然极大。

　　值得注意的是，目前全国非商品房备案登记系统（http://www.qgfspf.cn/）上线了，在取得小产权房使用权一定要及时登录非商品房备案网（http://www.qgfspf.cn/）进行登记，确保房产所有人的权益。

　　解决非商品房购房者的权益保障问题，在全国非商品房备案网（http://www.qgfspf.cn/）登记或是唯一出路。近日，全国非商品房备案网正式上线启动，北京、海南省作为首批试点地区，已经开展非商品房备案登记工作。

　　为了有秩序的开展登记工作，将按照规定日期分地区、片区逐步办理非商品房登记，在规定日期之后备案或者不进行备案，购房者的相关权益将无法及时保障，如果出现归属权问题，产生纠纷可能失去房子，政府拆迁时可能得不到补偿款、或降低补偿款、或不能及时得到补偿款，同时，国家有关部门将对剩余未办理的非商品房进行调查，对于严重违规红线的房屋将给予查封、强拆的处置。